Ποτέ πρέπει να γίνετε Ανακαίνιση  –  Άνοδος των Ανακαινίσεων  –   Ανάθεση/Ανάληψη του έργου  –  Επιλογή των εργασιών σε σχέση με το Συνολικό Κόστος  –  Ο αναγκαίος Σχεδιασμός του Έργου  –  Καθορισμός των τεχνικών συνεργείων  –  Προγραμματισμός του έργου  –  Εκτέλεση του έργου (συνήθης εργασίες και πορεία εκτέλεσης)  –  Κόστος ανακαίνισης

Η ανακαίνιση ενός κτιρίου ή ενός τμήματος (διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο κτλ) μπορεί να είναι μερική (πχ αντικατάσταση των ειδών υγιεινής ή επισκευή φθαρμένων δαπέδων ή αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων κτλ) η ριζική. Αν και τεχνικά ο όρος ριζική ανακαίνιση σημαίνει η ανακαίνιση της οποίας το συνολικό κόστος, που αναφέρεται στα δομικά στοιχεία ή και στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, υπερβαίνει το 25% της συνολικής αξίας του κτιρίου, μη περιλαμβανομένης της αξίας του οικοπέδου, ή όταν η ανακαίνιση αφορά σε ποσοστό άνω του 25% του εξωτερικού περιβλήματος του κτιρίου, ουσιαστικά εννοούμε ένα μεγάλο ποσοστό επισκευών και παρεμβάσεων στο κτίριο ή σε κάποιο τμήμα του, το μέγεθος και το κόστος του οποίου εξαρτάτε από την οικονομική δυνατότητα του ιδιοκτήτη σχετικά με την επιλογή των αντικειμένων που θα τοποθετηθούν και την οικονομική πρόσφορα των επιλεγμένων τεχνικών συνεργείων.

Ποτέ πρέπει να γίνετε Ανακαίνιση;

Η ανακαίνιση ενός κτιρίου ή ενός τμήματος (διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο κτλ) γίνετε επιτακτική όταν αρχίζουν να συσσωρεύονται τεχνικά προβλήματα που αλλοιώνουν το κτίσμα ή υποβαθμίζουν την ποιότητα διαβίωσης μέσα σε αυτό. Ο χρόνος στον οποίο ένα κτίριο ή ένα τμήμα του θα χρειαστεί ανακαίνιση δεν είναι εύκολα υπολογίσιμος αφού εξαρτάτε από την ποιότητα κατασκευής του, τον τρόπο χρήσης του, το περιβάλλον της περιοχής και την συχνότητα συντήρησης του (βάψιμο, μικροεπισκευές κτλ). Εμπειρικά, θα μπορούσαμε να πούμε ότι ένα κτίριο χρειάζεται λεπτομερής επιθεώρηση και ανακαίνιση περίπου κάθε 25 έτη και σε περίπτωση που αυτός ο χρόνος παραταθεί τότε μπορεί να αυξηθεί υπέρμετρα το κόστος αποκατάστασης των φθορών του κτιρίου λόγω περισσότερων και βαθύτερων παρεμβάσεων που μπορεί να απαιτηθούν.

Βεβαία, η ανάγκη για ανακαίνιση μπορεί να είναι αισθητική, όπως η αλλαγή των ερμαρίων της κουζίνας, η αλλαγή του λουτρού κτλ,  ή μπορεί να είναι λειτουργική όπως η αναδιάταξη των χώρων ενός διαμερίσματος για να ικανοποιηθούν νέες ανάγκες των κάτοικων του, ή μπορεί να αφορά στην αναβάθμιση του κτιρίου ή του χώρου με νέα, πιο καινοτόμα, υλικά και στοιχεία όπως η αντικατάσταση των παλαιών ξύλινων εξωτερικών κουφωμάτων με νέα κουφώματα αλουμινίου που παρέχουν καλύτερη θερμομόνωση και ηχομόνωση. Συνήθως μια ανακαίνιση αφορά όλα τα παραπανω ή τα περισσοτερα ανάλογα με τις ανάγκες του ιδιοκτητη, την ηλικία του κτιρίου και την οικονομική δυνατότητα.

Άνοδος των Ανακαινίσεων.

Τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί ο αριθμός των ανακαινιζόμενων κτιρίων και διαμερισμάτων ενώ όλα δείχνουν ότι στα επόμενα χρόνια θα ανέβει ακόμα περισσότερο. Οι λόγοι είναι κυρίως οικονομικοί αλλά και κοινωνικοί. Το χαμηλό εισόδημα σε σχέση με το υψηλό κόστος αγοράς νέας κατοικίας, σε συνδυασμό με την μείωση των χορηγούμενων δανείων και την ανασφάλεια για το μέλλον, έχουν οδηγήσει πολλούς είτε στην ανακαίνιση κάποιου παλαιού ακινήτου που έχουν στην κατοχή τους, είτε στην αγορά παλαιότερων ακινήτων που είναι σαφώς ποιο οικονομικά ακόμα και μετά από μια πλήρης ανακαίνιση τους. Πολλοί ακόμα καταφεύγουν στην αγορά ενός μη ανακαινισμένου διαμερίσματος προκειμένου να το ανακαινίσουν οι ίδιοι πριν την χρήση του, αποφεύγοντας έτσι την πρόσθετη υπεραξία του ακινήτου (και την ανασφάλεια της ποιότητας της ανακαίνισης) αλλά και επιθυμώντας οι ίδιοι να αποφασίσουν την νέα όψη και διαρρύθμιση που θα έχει.

Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που έχει οδηγήσει στην αύξηση των ανακαινίσεων είναι το αυξημένο κόστος χρήσης. Έτσι, σήμερα, υπάρχει η ανάγκη για ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων, και ιδίως των παλαιότερων, ξεκινώντας από μια απλή αντικατάσταση των κουφωμάτων έως και την πλήρη θερμομόνωση του κτιρίου ή του διαμερίσματος και την προσθήκη ‘πράσινων’ ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, με ένα κόστος το οποίο σίγουρα θα αποσβέσει μέσα στα επόμενα χρόνια χρήσης ενώ παράλληλα δημιουργούνται ποιοτικά καλύτερες συνθήκες διαβίωσης.

Τέλος, η μεγάλη διάθεση στην αγορά ακινήτων προκαλεί ανταγωνισμό μεταξύ των ιδιοκτητών και δημιουργεί απαιτήσεις από τους αγοραστές ή τους ενοικιαστές. Για τον λόγο αυτό πολλοί ιδιοκτήτες παλαιών ακινήτων που θέλουν είτε να πουλήσουν, είτε να ενοικιάσουν, ανακαινίζουν τις ιδιοκτησίες τους προκειμένου να αυξήσουν το κέρδος τους ή να προσεγγίσουν ποιο ‘εχέμυθους’ ενδιαφερόμενους.

Ανάθεση – Ανάληψη του έργου.

Ένα μικρό ποσοστό ιδιοκτητών αποφασίζει να αναλάβει μόνο του την ανακαίνιση χωρίς όμως να διαθέτει τις κατάλληλες γνώσεις και εμπειρίες που απαιτούνται . Ένα μεγάλο μέρος αυτών καταφεύγει αργότερα στον ειδικό, είτε γιατί αδυνατεί εν τέλη να καταλήξει στις απαραίτητες εργασίες που πρέπει να εκτελεστούν στο ακίνητο του, είτε γιατί αγνόησε εξ αρχής την πολυπλοκότητα των εργασιών που απαιτούν καλό συντονισμό, καλό αρχικό σχεδιασμό, αυστηρή επίβλεψη των συνεργείων, δυσκολία αποφάσεων και επίλογων σε μια αγορά που διαθέτει μεγάλη ποικιλία τιμών και ποιοτήτων. Σε αυτές τις περιπτώσεις οργανώνουμε εξ αρχής το πλάνο της οικοδομής παραλείποντας τις φάσεις που έχουν εκτελεστεί. Κάποιες φορές παρατηρούνται αστοχίες στις προηγούμενες εργασίες οι οποίες πρέπει να επαναληφθούν ή να διορθωθούν αναγκάζοντας το ιδιοκτήτη να βάλει πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη ή να έρθει σε σύγκρουση με τα συνεργεία που είχε επιλέξει.

Ένας άλλος τρόπος εκτέλεσης του έργου είναι να ανατεθεί ως ‘εργολαβία‘ σε κάποιον ειδικό (εργολαβικό ή τεχνικό γραφείο). Ο ιδιοκτήτης θα υπογράψει ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που θα περιλαμβάνει τις εργασίες που θα εκτελεστούν, το συνολικό κόστος και ο τρόπος πληρωμής του και το ενδεικτικό κόστος των υλικών και των αντικειμένων που περιλαμβάνονται σε αυτό (πλακάκια, ειδή υγιεινής, πόρτες κτλ). Σε αυτές τις περιπτώσεις το κερδος του εργολάβου δεν αναφέρετε στο συμφωνητικό αλλά περιλαμβάνετε στο συνολικό κόστος και πρέπει να υπάρχει η απαραίτητη εμπιστοσύνη μεταξύ ιδιοκτήτη και εργολάβου προκειμένου ο τελευταίος να μην προσπαθήσει να αυξήσει το καθαρό κέρδος του εις βάρος της ποιότητας της εργασίας και των υλικών. Επίσης συχνά παρατηρείτε το φαινόμενο ο ιδιοκτήτης να ανακαλύπτει μετέπειτα ότι τα υλικά και τα αντικείμενα που θα τοποθετηθούν βάση των τιμών του συμφωνητικού δεν ικανοποιούν την αισθητική του ή την επιθυμητή ποιότητα και έτσι αναγκάζετε να επιλέξει ακριβότερα, πληρώνοντας όμως την διάφορα και ανεβάζοντας το κόστος. Θέλει ιδιαίτερη προσοχή η κοστολόγηση του εργολάβου για εργασίες που δεν αναφέρονται στο συμφωνητικό και προέκυψαν κατά την εκτέλεση του έργου αφού πλέον δεν πρόκειται για πρόσφορα αλλά για επιπλέον κόστος.

Για να αποφύγουμε όλα τα παραπάνω (κυρίως όσο αφορά την αβεβαιότητα της ποιότητα της εργασίας και των υλικών σε σχέση με το συνολικό ποσόν που δαπανήθηκε) υπάρχει το σύστημα της ‘αυτεπιστασίας’ που στην περίπτωση μας εφαρμόζετε ως συνδυασμός δυο παραγόντων: με την ιδία προσυμφωνημένη αμοιβή ο μηχανικός αναλαμβάνει α. τό επιστημονικό αντικείμενο του έργου (αυτοψία, σχεδιασμό, επίβλεψη και έκδοση άδειας εφόσον απαιτητέ ή έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας ή προ 48ωρών έγγραφη ενημέρωση) και β. τις ενέργειες ενός εργολάβου όπως εύρεση συνεργειών, προσφορών, προμήθειας υλικών, συντονισμός του έργου κτλ για λογαριασμό του ιδιοκτήτη ο όποιος όμως, με την βοήθεια του, αποφασίζει εύκολα και γρήγορα για όλα τα ζητήματα και όλες τις επιλογές γνωρίζοντας όλες τις επιμέρους δαπάνες. Η αμοιβή του μηχανικού καθορίζετε ως ποσοστό επί του συνολικού κόστους της κατασκευής (εκτός της περίπτωσης έκδοσης άδειας δόμησης) και η απόσβεση της είναι δεδομένη σε μεγάλο ποσοστό αν αναλογιστεί κάνεις το αυξημένο τελικό κόστος που θα υπήρχε εάν δεν γινόταν καλή επιλογή συνεργείων, κάλος προγραμματισμός του έργου, παραγγελία ή χρέωση επιπλέον υλικών, δαπάνη για εργασίες που δεν είναι απαραίτητες, αυξημένο κέρδος εργολάβου κτλ.

Επιλογή των εργασιών σε σχέση με το Συνολικό Κόστος.

Η επί τόπου αυτοψία του χώρου του κτιρίου και των στοιχείων του είναι καθοριστική για την διαμόρφωση της συνολικής κατάστασης στην όποια βρίσκεται το ακίνητο. Ταυτόχρονα ο μηχανικός θα συζητήσει με τον ιδιοκτήτη τους λογούς για τους οποίους επιθυμεί την ανακαίνιση του χώρου του, τα προβλήματα που έχουν υποπέσει στην αντίληψη του, το μέγεθος και το είδος της ανακαίνισης, την επιθυμία ή όχι να επανεξεταστεί η διαρρύθμιση του χώρου, την οικονομική δυνατότητα είτε ως μέγιστο πόσον που μπορεί να διατεθεί από πλευράς του είτε ως μετρό για να παρθούν κάποιες σημαντικές αποφάσεις (πχ κατασκευή με τοποθέτηση ακριβών υλικών κτλ). Συχνά, κατά την επίσκεψη στο ακίνητο προκύπτουν και αλλά τεχνικά ζητήματα προς επίλυση, που πρέπει να συζητηθούν και τα όποια ο ιδιοκτήτης αδυνατεί να εντοπίσει λόγο της απειρίας του.

Παρόλο που ο μηχανικός θα υποδείξει το σύνολο των επισκευών και παρεμβάσεων που απαιτούνται, ο ιδιοκτήτης είναι αυτός που θα αποφασίσει ποιες εργασίες θα εκτελεστούν ανάλογα με τις επιθυμίες και τις δυνατότητες του. Θα πρέπει όμως να ακούσει προσεκτικά την γνώμη του μηχανικού, ως ειδικού, και σε περίπτωση που αδυνατεί να ανταποκριθεί στο συνολικό κόστος θα πρέπει να σκεφτεί σοβαρά εάν θα πρέπει να βάλει προτεραιότητες (πχ είναι άσκοπο και εν τέλη περισσότερο δαπανηρό να αντικαταστήσεις τα πλακίδια του λουτρού χωρίς πρώτα να βεβαιωθείς ότι οι υδραυλικές σωληνώσεις είναι σε καλή κατάσταση αφού εάν στα επόμενα έτη χρειαστούν αντικατάσταση, θα αναγκαστείς να τα αποξηλώσεις και να τοποθετήσεις νέα, δαπανώντας έτσι διπλασία χρήματα).

Το συνολικό κόστος είναι συνήθως αυτό που καθορίζει το μέγεθος της ανακαίνισης. Το κόστος αυτό περιλαμβάνει την αγορά των υλικών, την αγορά των νέων αντικειμένων που θα τοποθετηθούν (ντουλάπια, ειδή υγιεινής, πλακάκια κτλ), την αμοιβή των τεχνικών συνεργείων και την ενοικίαση τεχνικού υλικού (τοποθέτηση κάδου μπαζών, σωλήνων απομάκρυνσης μπαζών, σκαλωσιά κτλ). Θέλει ιδιαίτερη προσοχή και εμπειρία η συμφωνία με τα διάφορα συνεργεία ως προς το τι περιλαμβάνετε σαν εργασία στην πρόσφορα και εάν κάποια υλικά θα τα προμηθευτούν οι ίδιοι, με δικά τους έξοδα. Επίσης θα πρέπει να γίνει προσεκτικά και η επιλογή των υλικών. Στην αγορά υπάρχει μεγάλη ποικιλία σε ποιότητες και τιμές και εύκολα κάνεις μπορεί να ξεφύγει από τον αρχικό του στόχο είτε γιατί δεν έχει συναίσθηση των ποσοτήτων που απαιτούνται είτε γιατί αγοράζει μεμονωμένα χωρίς να προβλέπει το συνολικό κόστος. Ο μηχανικός, με την γνώση και την εμπειρία του, μπορεί να βοηθήσει αρκετά τον ιδιοκτήτη υποδεικνύοντας του τα κατάλληλα συνεργεία και αναλαμβάνοντας τις επιμέρους συμφωνίες για λογαριασμό του. Επίσης γνωρίζοντας την αγορά και τα υλικά, μπορεί να του υποδείξει συμφέρουσες αγορές, σε σχέση με την τιμή και την ποιότητα, καθώς επίσης και να επιβλέψει το οικονομικό πλάνο της κατασκευής.

Συνήθως υπολογίζουμε ένα μικρό ποσοστό από την διατιθέμενη δαπάνη του έργου (5% εως 10% ανάλογα της κατάστασης του κτίσματος και το μέγεθος) ως απρόβλεπτες δαπάνες σε περίπτωση που προκύψει κάποια φθορά που δεν ήταν δυνατόν να εντοπιστεί εξ’ αρχής όπως πχ έντονη ρηγμάτωση και υγρασία της τοιχοποιίας πίσω από την πλάτη της ντουλάπας η όποια φάνηκε μετά την αποξήλωση της, ή για να καλυφτεί πιθανή αύξηση των τιμών των υλικών κ.α. Έτσι, εξασφαλίζουμε στον ιδιοκτήτη ότι η δαπάνη του έργου δεν θα ξεπεράσει το ποσό που θέλει να διαθέσει.

Ο αναγκαίος Σχεδιασμός του Έργου.

Αφού αποφασιστεί το σύνολο των εργασιών που θα εκτελεστούν στο έργο, θα γίνει ο σχεδιασμός του χώρου. Το σχέδιο που θα οριστικοποιηθεί με την σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη (βλ. σχεδιασμός κατοικίας και παρουσίαση μελέτης) θα περιλαμβάνει την νέα κάτοψη του χώρου, είτε πρόκειται για νέα διαρρύθμιση είτε για την υπάρχουσα με λεπτομέριες όμως των χώρων όπως νέα διάταξη κουζίνας, λουτρού, επίπλων κτλ. Επίσης, όπου απαιτείται εκπονούνται σχέδια κατασκευαστικών λεπτομεριών με υποδείξεις για τα συνεργεία που θα αναλάβουν την κατασκευή. Συχνά δεν σπουδαιολογούμε την ύπαρξη κάποιου σχεδίου και η κατασκευή γίνετε με προφορικές εντολές και υποδείξεις που μπορούν όμως να παρερμηνευτούν ή να παραληφτούν εσκεμμένα ή μη από τους τεχνικούς. Η ύπαρξη ενός σχεδίου το οποίο θα παραλάβει ο τεχνικός για να το εφαρμόσει, καθορίζει τις σαφείς εντολές και υποδείξεις μας χωρίς να υπάρχει η πιθανότητα παρερμηνείας ή παρεξηγήσεως.  

Πολλές εργασίες αφορούν ταυτόχρονα δυο ή περισσότερα συνεργεία που εργάζονται σε διαφορετικούς χρόνους και δεν γίνετε να επικοινωνούν μεταξύ τους με αποτέλεσμα το ένα συνεργείο να δημιουργεί πρόβλημα στο άλλο που μερικές φορές οφείλετε στις λανθασμένες υποδείξεις ή παραλήψεις του ιδιοκτήτη ο όποιος καλείται να αναλάβει το κόστος της επίλυσης του (πχ η τοποθέτηση του πάγκου της κουζίνας με τον νεροχύτη και τις ηλεκτρικές εστίες όπου ο υδραυλικός θα πρέπει να τοποθετήσει τις σωληνώσεις και τις αναμονές, έπειτα ο ηλεκτρολόγος τις παροχές και τις πρίζες και στο τέλος ο μαραγκός τον πάγκο με τις κατάλληλες οπές. Έχοντας την διάταξη της κουζίνας σε ένα σχέδιο, όλοι οι παραπάνω μπορούν να εργαστούν χωρίς την παρέμβαση κάποιου ή την μεταξύ τους συνεννόηση). Επίσης, με την βοήθεια του τεχνικού σχεδίου μπορούμε να υπολογίσουμε τις ποσότητες των υλικών και το μέγεθος των αντικειμένων που θα τοποθετηθούν (ειδή υγιεινής, ντουλάπες κτλ) έτσι ώστε να μπορούν να προσαρμοστούν στον χώρο χωρίς προβλήματα. Σε περιπτώσεις ριζικών ανακαινίσεων μπορούμε να διασκευάσουμε τα δίκτυα του κτιρίου βάση του σχεδίου έτσι ώστε πχ να τοποθετηθούν νέες πρίζες πίσω από τα κομοδίνα και ηλεκτρικός διακόπτης πάνω από το κρεβάτι ή να μεταφερθεί η παροχή της τηλεόρασης στην επιθυμητή θέση της και να τοποθετηθούν νέες και στα υπόλοιπα δωμάτια και σε συγκεκριμένες θέσεις που να εξυπηρετούν κτλ.

Καθορισμός των τεχνικών συνεργείων.

Με βάση τον σχεδιασμό του έργου και το ζητούμενο τελικό αποτέλεσμα, αναζητούμε στη αγορά τα κατάλληλα συνεργεία που θα εκτελέσουν τις επιμέρους εργασίες. Συνήθως λαμβάνουμε οικονομικές προσφορές από δυο ή περισσότερα διαφορετικά συνεργεία του ιδίου τεχνικού αντικείμενου προκειμένου να βρούμε την πλέον συμφέρουσα τιμή. Μέσα από την πολυετή εμπειρία μας έχουμε επαφή με πολλά συνεργεία για τα όποια μπορούμε να εγγυηθούμε σε μεγάλο βαθμό την ποιότητα και την αξιοπιστία τους, πάντα σε συνδυασμό με την αυστηρή, εκ μέρους μας, επίβλεψη και καθοδήγηση. Συχνά, οι ιδιοκτήτες έχουν υπόψη τους κάποιους τεχνίτες (συγγενής, φίλους ή συστημένους από οικείους). Είναι σωστό, και συνηθίζετε στην πρακτική των οικοδομικών εργασιών, η συνεννόηση να γίνετε παρουσία του μηχανικού τουλάχιστον για το αντικείμενο της εργασίας, προκειμένου να αποφευχθούν στο μέλλον πιθανές παρεξηγήσεις και ασάφειες. Η πλέον συμφέρουσα τιμή δεν καθορίζετε μόνο με τον αν είναι η χαμηλότερη. Η εμπειρία του συνεργείου, η ποιότητα της εργασίας του, η αξιοπιστία του, η ανάλυση του τρόπου εκτέλεσης των εργασιών και η ποιότητα των υλικών που μπορεί να περιλαμβάνονται στην πρόσφορα, παίζει καθοριστικό παράγοντα στην επιλογή. Όλα τα προηγούμενα αναλύονται στον ιδιοκτήτη ο όποιος θα επιλέξει τελικά το συνεργείο με βάση το ποσόν που θέλει να διαθέσει και έχοντας όλα τα δεδομένα από τον μηχανικό του.

Προγραμματισμός του έργου.

Ο προγραμματισμός του έργου είναι καθοριστικός ιδίως εάν θέλουμε να έχουμε ταχύτερους χρόνους παράδοσης. Σε πολλές περιπτώσεις συμβάλει και στην καλύτερη οικονομία της κατασκευής. Τα συνεργεία θα πρέπει να εργαστούν σε συγκεκριμένες φάσεις του έργου που μπορεί να απαιτούν την ολοκλήρωση των προηγούμενων. Ένα άλλο θέμα είναι και η προμήθεια των υλικών και των αντικειμένων που θα τοποθετηθούν. Λόγω της φύσης της κατασκευής, ο χώρος αποθήκευσης αυτών είναι περιορισμένος και πολλές φορές εκτεθειμένος στις εργασίες που πραγματοποιούνται με αποτέλεσμα την φθορά τους. Για τον λόγο αυτό, η επιλογή, η παραγγελία και η παραλαβή τους θα πρέπει να γίνετε σε καθορισμένο χρονικό διάστημα έτσι ώστε τα συνεργεία να έχουν τα υλικά που χρειάζονται για να εργαστούν χωρίς καθυστέρηση και ταυτόχρονα να μην υπάρχει συσσώρευση υλικών στην οικοδομή που εμποδίζει την εκτέλεση των εργασιών.

Εκτέλεση του έργου (συνήθης εργασίες και πορεία εκτέλεσης).

Οι εργασίες θα πρέπει να γίνουν με τρόπο τέτοιον ώστε να μην δημιουργηθούν επιπλέον προβλήματα στο κτίριο ειδικά κατά την διαδικασία των αποξηλώσεων όπου αφενός δεν θα πρέπει να δημιουργήσουμε φθορές σε τμήματα του κτιρίου που δεν παρεμβαίνουμε, αφετέρου οι καθαιρέσεις θα πρέπει να γίνουν με όσο το δυνατό ακρίβεια ώστε να μην είναι δαπανηρή η μετέπειτα αποκατάσταση των σημείων αυτών. Συνήθως η ανακαίνιση γίνετε σε κάποιο διαμέρισμα που γειτονεύει με αλλά. Σίγουρα χρειάζεται κατανόηση εκ μέρους τους αλλά και τα συνεργεία θα πρέπει να μην προκαλέσουν αντιδράσεις δημιουργώντας οχλήσεις περά του αναμενόμενου και σε ώρες κοινής ησυχίας ή ρυπαίνοντας τους κοινοχρήστους χώρους. Τέλος, θα πρέπει να έχουμε φροντήσει να εκδόσουμε όλες τις απαραίτητες άδειες για να μην αντιμετωπίσουμε μελλοντικά προβλήματα όπως κυρώσεις ή ακόμα και διακοπή των εργασιών.

Έχοντας επιλέξει προσεκτικά τις εργασίες που θα εκτελέσουν, τους τεχνίτες και τα υλικά σε συνδυασμό με την λεπτομερής σχεδίαση του έργου μπορούμε να ξεκινήσουμε την κατασκευή. Ενδεικτικά, αναφέρουμε την πορεία εκτέλεσης των εργασιών σε μια συνήθης ριζική ανακαίνιση διαμερίσματος :

• Αποξήλωση επιλεγμένων τμημάτων (κουζίνα, λουτρό, δάπεδα, κουφώματα, ντουλάπες, τμήματα τοιχοποιίας κτλ εκτός της εξώπορτα του διαμερίσματος).
• Απομάκρυνση υλικών καθαίρεσης και μπαζών, καθαρισμός οικοδομής.
• Κατασκευή νέας τοιχοποιίας (όταν έχουμε αλλαγή διαρρύθμισης) και κατασκευή της μιας πλευράς των διαχωριστικών από γυψοσανίδα (εάν υπάρχουν).
• Υδραυλικές εργασίες Α’ φάση : αποξήλωση παλαιού δικτύου και τοποθέτηση νέων σωληνώσεων ζεστού – κρύου και αναμονών στις επιλεγμένες θέσεις. Το δίκτυο συνδέεται με την παροχή για να έλεγχο διαρροων στο επόμενο διάστημα. Τοποθέτηση μεμονωμένη βρύσης για την υδροδότηση των εργασιών. Τοποθέτηση δικτύου αποχέτευσης. Αποσύνδεση θερμαντικών σωμάτων, διασκευή δικτύου σε περίπτωση μεταφοράς τους και τοποθέτηση βανών.
• Ηλεκτρολογικές εργασίες Α’ φάση : αποξήλωση παλαιάς καλωδίωσης και ηλεκτρολογικού πίνακα. Συμπλήρωση των καναλιών του δικτύου (διασκευή δικτύου, νέο δίκτυο τηλεόρασης, τηλεφώνου, γραμμές κλιματιστικών, γείωσης κτλ). Τοποθέτηση νέου πινάκα και καλωδίωσης στα επιθυμητά σημεία. Απενεργοποίηση πινάκα και έξοδος μεμονωμένης παροχής για ρευματοδότης των εργασιών με διακόπτη λειτουργιάς και ηλεκτροπληξιακή ασφάλεια.
• Καθαρισμός οικοδομής και απομάκρυνση των μπαζών των δυο προηγούμενων φάσεων.
• Επισκευές τοιχοποιίας και σοβάδων ενισχύσεις, επισκευή ορόφων, κλείσιμο με ειδικό κονίαμα των καναλιών του ηλεκτρολόγου και των υδραυλικών σωληνώσεων. Προετοιμασία τμημάτων τοιχοποιίας για τοποθέτηση πλακιδίων (λουτρό, κουζίνα). Υγρομόνωση και θερμομόνωση εάν και εφόσον απαιτητέ ή ζητείται από τον ιδιοκτήτη.
• Κλείσιμο των διαχωριστικών από γυψοσανίδα (εάν υπάρχουν). Κατασκευή υπόλοιπων στοιχείων από γυψοσανίδα. Γέμισμα δαπέδων με ελαφρομπετόν εάν απαιτείτε.
• Αστάρωμα και πρώτη στρώση χρωματισμών τοίχων και οροφών.
• Τοποθέτηση νέων μαρμαροποδιών (εφόσον απαιτείτε) στα εξωτερικά ανοίγματα.
• Τοποθέτηση νέων εξωτερικών κουφωμάτων.
• Κατασκευή νέου ξύλινου δαπέδου. Τοποθέτηση επικάλυψης στα υπόλοιπα δάπεδα (κεραμικά πλακάκια, μάρμαρα κτλ). Τοποθέτηση κεραμικών πλακιδίων λουτρού. Τρίψιμο, αστάρωμα και πρώτη στρώση βερνίκι στο ξύλινο δάπεδο. Επισκευές στα υπόλοιπα δάπεδα που δεν αντικαθίστανται.
• Καθαρισμός οικοδομής και απομάκρυνση των μπαζών
• Τοποθέτηση εσωτερικών κουφωμάτων (εσωτερικές πόρτες).
• Τοποθέτηση ξύλινων, κεραμικών ή μαρμάρινων σοβατεπί.
• Κατασκευή νέων επίπλων κουζίνας. Τοποθέτηση επίπλου λουτρού.
• Τοποθέτηση κεραμικών πλακιδίων κουζίνας.
• Τοποθέτηση λοιπών ξύλινων κατασκευών (ντουλάπες, ράφια, ποδιές κτλ).
• Υδραυλικές εργασίες Β’ φάση : τοποθέτηση ειδών υγιεινής και σύνδεση με δίκτυο παροχής ζεστού-κρυου νερού και δίκτυο αποχέτευσης (καζανάκι, μπανιερά κτλ), τοποθέτηση μπαταριών (βρύσες) στην κουζίνα και στο λουτρό, τοποθέτηση και σύνδεση θερμοσίφωνα, τοποθέτηση και σύνδεση νέων θερμαντικών σωμάτων.
• Ολοκλήρωση των εργασιών χρωματισμού του διαμερίσματος.
• Ολοκλήρωση των στρώσεων με βερνίκι στα ξύλινα δάπεδα και ατσαρομα, βερνίκωμα των σοβατεπί.
• Ηλεκτρολογικές εργασίες Β’ φάση : τοποθέτηση πρίζων και διακόπτων, σύνδεση θερμοσίφωνα, ηλεκτρικής κουζίνας και απορροφητήρα, τοποθέτηση και σύνδεση κεραίας (εάν δεν υπάρχει και ζητηθεί), τοποθέτηση και σύνδεση φωτιστικών σωμάτων, κουδουνιού, θυροτηλεφώνου, συναγερμού, φωτιστικού ασφάλειας κτλ.
• Τοποθέτηση κλιματιστικών
• Αποξήλωση παλαιάς εξώθυρας και αντικατάσταση με νέα πόρτα ασφαλείας. Παραλαβή κλειδιών από τον ιδιοκτήτη. Πιθανές μικροεπισκευές την ίδια μέρα περιμετρικά της πόρτας ασφάλειας λόγω της αποξήλωσης.

Η σειρά με την όποια εκτελούνται οι παραπάνω εργασίες μπορεί σε μερικά σημεία να τροποποιηθεί χωρίς επιπλέον κόστος και χρόνο εάν κατά την διάρκεια της κατασκευής εμφανιστούν απρόβλεπτοι παράγοντες. Περιλαμβάνει τις βασικές εργασίες μιας ανακαίνισης και είτε αφαιρούμε κάποιες εάν δεν απαιτούνται, είτε προσθέτουμε ενδιάμεσα κάποιες άλλες που μπορεί να ζητηθούν.

Κόστος ανακαίνισης.

Το κόστος μιας ανακαίνισης είναι δύσκολο να προσδιοριστεί αφού εξαρτάτε άμεσα από το είδος και το πλήθος των εργασιών, το κόστος των συνεργείων τα όποια λόγο του μικρού μεγέθους των εργασιών συντάσσουν τις προσφορές τους κατ’ αποκοπή και όχι με τιμή ανά επιφάνεια ή με μεροκάματο και τέλος λόγω της μεγάλης ποικιλίας επιλογής ποιότητας και τιμής των υλικών και των αντικειμένων που θα τοποθετηθούν. Εμπειρικά μπορούμε να πούμε ότι μια ριζική ανακαίνιση διαμερίσματος (βλ. προηγούμενη παράγραφο) 80.00 τμ έως 120.00 τμ. στοιχίζει απο 200.00 €/τμ εως 260.00 €/τμ (περίπου το 1/4 της κατασκευής μιας μέσης νεόδμητης κατοικίας).

Το κόστος αυτό μπορεί να αυξηθεί εαν πρόκειται για πολυτελή κατασκευή ή εάν απαιτούνται εργασίες πέρα των συνηθησμένων (πχ κατασκευή κέλυφους θερμομόνωσης σε όλες τις εξωτερικές τοιχοποιίες), ή ακόμα και να μειωθεί σημαντικά εαν αφαιρεθούν εργασίες ή γίνει επιλογη φθηνότερων υλικών ή το εύρος κάποιον εργασιών ειναι σχετικά μικρότερο απο το συνηθησμένο (πχ λίγα και μικρά εξωτερικά ανοίγματα, μικρή κουζίνα κλπ).